Complice l’incredibile numero di casi concreti, che pone all’interprete così tanti quesiti e così tanti problemi che la fantasia non avrebbe potuto immaginare, quello che chiamiamo diritto condominiale, dopo quasi ottant’anni di vigenza del nostro codice civile, è divenuto una branca del diritto complessa, articolata, spesso di difficile comprensione anche per chi come me la affronta quotidianamente per professione.
Quasi ogni edificio delle nostre città viene amministrato in regime di condominio. Immaginate quale grandioso laboratorio di problemi sono divenuti i centri storici delle nostre città, da Palermo a Bolzano, quale fucina di questioni sono oggi le grandi periferie delle metropoli. Quasi tutto il mercato delle ristrutturazioni edilizie viene gestito all’interno di una contabilità condominiale: si può quasi dire che la stessa estetica delle nostre città dipende da ciò che dentro i condomini si decide, si amministra.
E così la vita quotidiana di ognuno di noi è immersa in questioni condominiali. Quasi tutti i nostri lettori pagano le spese condominiali, quasi tutti si rapportano con i vicini, quasi tutti devono confrontarsi con l’amministratore.
Questa grande macchina si muove attraverso il diritto condominiale. Il diritto, ricordiamolo sempre, funziona in gran parte all’interno di un meccanismo in cui i suoi artefici riconoscono le regole e le applicano senza contese. Il diritto funziona prima di tutto fuori dai tribunali, nella vita quotidiana.
Sì, molte regole vengono accettate e rispettate senza che sia richiesto l’intervento di un avvocato o di un giudice e, non ultima, anche una certa benevolenza verso il prossimo permette a volte di risolvere posizioni di contrasto o contrapposizioni di interesse.
In questa situazione di un diritto che vive prima di tutto fuori dai tribunali, ho quindi pensato di scrivere questo piccolo «corso di diritto condominiale per condomini»: vorrò, cercherò di dare alcune fondamentali nozioni che permettano di orientarsi da soli in questo mondo senza compiere troppi errori, che permettano di avere più consapevolezza dei propri obblighi e dei propri diritti.

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Cosa è un condominio?

Che differenza c’è tra la comproprietà di un vigneto e la comproprietà delle scale del palazzo dove viviamo? Ancora cos’ha in comune la comproprietà di un campo da tennis con la comproprietà dell’impianto di riscaldamento? Queste due domande, inverse, permettono un primo avvicinamento alla definizione di condominio. Il vigneto, il campo da tennis, possono essere utilizzati vengono utilizzati per fornire ai loro comproprietari l’utilità diretta che, secondo le loro caratteristiche, sono in grado di dare. Invece le scale l’impianto di riscaldamento come vengono utilizzati?

Tutti capiamo che la caratteristica delle scale e dell’impianto di riscaldamento che li fa apparire diversi dal vigneto e dal campo da tennis è questa: le scale e l’impianto di riscaldamento servono ai loro comproprietari in quanto gli stessi siano anche proprietari di un negozio, di un appartamento, di un ufficio. Nessuno ha l’utilità ad essere comproprietario di un impianto di riscaldamento se non vi sia un locale di sua proprietà che viene riscaldato; nessuno ha l’utilità di essere comproprietario delle scale se queste scale non servono per raggiungere la propria unità immobiliare.

Ecco l’essenza del condominio. I beni comuni indicati nell’articolo 1117 del codice civile, la prima norma sul condominio che troviamo nel codice civile, hanno tutti questa caratteristica: sono beni comuni strumentali alle proprietà esclusive dei condomini.

Io sono comproprietario della facciata, dei muri maestri, delle travi, del tetto, del cortile in quanto all’interno dell’edificio ho un appartamento un ufficio un negozio.

Anzi la comproprietà nasce per legge proprio nel momento stesso in cui all’interno di un edificio, che era originariamente di proprietà di un unico soggetto, «arriva» un nuovo proprietario di una parte di questo edificio. In quello stesso momento, nel momento in cui viene stipulato l’atto di compravendita immobiliare, nasce il condominio e nascono le parti comuni. Immaginiamo un caso concreto per spiegare esattamente cosa accade: il signor Rossi è proprietario di un’intera casa dotata di 4 appartamenti. Finché lui rimane proprietario di tutti e quattro gli appartamenti non c’è condominio perché lui è proprietario esclusivo degli appartamenti e anche delle scale dell’impianto di riscaldamento e di tutti gli altri beni che normalmente in un edificio sono comuni.

Ma nel momento in cui il signor Rossi vende al signor Verdi un appartamento, anche se nel contratto non c’è scritto nulla, nasce un condominio. Nel momento in cui le firme vengono apposte all’atto davanti al notaio, meglio, nel nostro sistema tavolare, nel momento in cui la proprietà del signor Verdi viene iscritta al libro fondiario, le scale, l’impianto di riscaldamento, la facciata, il cortile divengono comuni. Con l’acquisto del signor Verdi il tetto diventa comune, diventano comune le fondazioni, diventano comuni gli impianti, diviene comune la facciata, divengono comuni i muri maestri. In tre parole, nasce un condominio.

Ecco cosa è un condominio e ecco cosa c’è di differenza rispetto alla comunione. I beni comuni in condominio sono sempre beni strumentali in favore del bene principale che è costituito dalle varie unità immobiliari di proprietà dei vari condomini.  Questa loro caratteristica determina la particolare disciplina dei beni in condominio che abbiamo oggi iniziato ad esaminare.

(1. continua)