I muri comuni

Dopo il sottosuolo, che abbiamo visto nella scorsa puntata, l’art. 1117 del codice civile indica come beni comuni le fondazioni. Non vi è molto da dire: costituiscono intrinsecamente bene comune visto che sono uno dei fondamentali elementi della struttura dell’edificio.

Più difficile e articolato è invece il discorso sui “muri maestri”, come li definisce l’articolo 1117.  Va detto, in ordine all’aggettivo “maestro” utilizzato dal codice, che i giudici considerano comuni tutti i muri esterni dell’edificio, sia quelli caratterizzati da una funzione portante, sia quelli caratterizzati dalla semplice funzione di delimitare il volume stesso dell’edificio. Il tamponamento in mattoni tra due travi di cemento armato e due pilastri è, insomma, comune al pari dei pilastri e delle travi.
Il fatto che tutti questi elementi nel loro complesso siano comuni impedisce, ad esempio, che nella realizzazione di un cappotto sulla facciata dell’edificio si possa computare i metri quadrati di muro corrispondenti ad ogni unità immobiliare per calcolare le spese. Sia l’unità immobiliare che abbia una grande superficie di muro corrispondente, sia quella che si affacci sull’esterno solo per una piccola parte, tutte contribuiscono alla realizzazione del cappotto secondo i millesimi di proprietà.

Ferma la comunione dei muri esterni, più complesso è invece il discorso relativamente all’uso che i singoli condomini possano fare del muro comune.

Vediamo le ipotesi più importanti.

Innanzitutto vi è l’uso del muro comune per farvi transitare, nel suo interno impianti, scarichi o camini. I condomini hanno il diritto di far transitare gli impianti all’interno del muro comune ovviamente a condizione che non intacchino le parti strutturali e non causino danni agli altri.

Il muro comune può essere anche utilizzato per appoggiare la canna fumaria di un appartamento oppure di un esercizio commerciale al fine di condurla al tetto. La casistica è molto ampia: chi vuole far transitare una canna fumaria sul muro comune può farlo a condizione che l’installazione non nuoccia al decoro architettonico dell’edificio e non sia fonte di danno per gli altri condomini. I giudici hanno ricordato che le norme sulle distanze, che pure si applicano anche all’interno del condominio, cedono il passo quando il comportamento del condomino costituisce esercizio del suo diritto di comproprietario. In alcune di queste sentenze la Cassazione fa riferimento anche agli obblighi di solidarietà che gravano sui condomini tema affascinante sul quale torneremo.

Un altro uso del muro comune è quello relativo al apertura di nuove finestre e di nuove porte da parte del singolo condomino. Sempre a condizione che non vengano toccati gli elementi strutturali del muro il condomino, il condomino ha normalmente il diritto di aprire nuove finestre o nuove porte sul muro comune sempre a patto che non degradi il decoro architettonico dell’edificio e che non causi danni agli altri condomini.

Vi torneremo più volte: occorre ricordare soprattutto che in relazione a tutte queste possibili modifiche che il condomino vuole operare sulle parti comuni non esiste nessuna competenza dell’assemblea ad autorizzare o a negare l’intervento. O quanto il condomino vuole realizzare corrisponde al suo diritto, e allora nessuna delibera assembleare a maggioranza può impedirlo, o quanto il condomino vuole realizzare è illecito, e allora nessuna assemblea condominiale a maggioranza può autorizzarlo.

In conclusione, in relazione ai muri comuni va detto che si deve applicare il principio di cui abbiamo parlato nelle prime puntate anche a questo bene come a qualsiasi altro. E quindi il muro di un grande terrapieno che sostiene tutto il complesso supercondominiale deve considerarsi bene supercondominiale. Il muro perimetrale di un corpo fabbrica autonomo di proprietà di soli due condomini, costituirà un condominio parziale tra i due condomini. Ancora, occorre ricordare che i poteri dei condomini che ho appena ricordato devono sempre fare i conti con eventuali clausole dei regolamenti contrattuali che vietino determinati comportamenti. Il regolamento contrattuale, e solo quello, lo vedremo ovviamente a tempo debito, permette infatti di limitare i diritti dei condomini in virtù della decisiva circostanza che tutti i partecipanti al condominio hanno acconsentito espressamente e per iscritto all’affievolimento dei loro diritti accettando una loro riduzione.