A tutti è noto il particolare trattamento fiscale privilegiato che è assicurato a chi acquisti la prima casa. Per avvalersene è necessario essere in alcune precise condizioni che devono essere dichiarate all’interno dell’atto.

Requisiti per avvalersi delle agevolazioni prima casa:

1. l’abitazione non deve essere di lusso (sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9);

2. l’immobile che si acquista deve essere ubicato nel territorio del comune di residenza dell’acquirente (alternativamente l’acquirente deve dichiarare di volervi stabilire la residenza nell’atto e poi effettivamente trasferirla entro 18 mesi);

3. si deve dichiarare nell’atto di non essere titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

4. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare neppure in altre parti del territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni «prima casa».

La cassazione sulla impossidenza di altra casa di abitazione

Sul requisito di cui al punto 3, ovvero in ordine alla necessità di dichiarare di non essere titolari di altra casa di abitazione nel comune dove è l’immobile che si vuole acquistare, è intervenuta quest’anno una importante sentenza della cassazione.

Cosa era accaduto?

Moglie e marito avevano dichiarato di essere nelle condizioni di avvalersi delle agevolazioni e in particolare di non essere titolari di altra casa di abitazione nel comune.
L’agenzia delle entrate, nel corso dei controlli di routine ha verificato che invece i coniugi erano proprietari di altra casa di abitazione nel comune dove hanno acquistato e quindi ha emesso i conseguenti avvisi di accertamento dichiarando la loro decadenza dai benefici.

I coniugi si sono opposti dicendo che la altra casa che avevano era inidonea ai bisogni abitativi della loro famiglia e quindi hanno chiesto al Giudice Tributario di accertare che la casa che avevano acquistato aveva quindi i requisiti di legge essendo immobile necessario alle esigenze abitative della loro famiglia.

Il giudice di primo e di secondo grado ha dato ragione all’Agenzia

La cassazione invece, con la sentenza 2.2.2018, n. 2565, ha accolto il ricorso presentato dai contribuenti richiamando una decisione della Corte Costituzionale. Questa nell’ordinanza 203/2011 ha stabilito che l’«intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”».
La cassazione ha quindi concluso che, se l’abitazione già posseduta non è in grado di soddisfare i bisogni abitativi del nucleo familiare, ci si può avvalere lo stesso delle agevolazioni prima casa per acquistarne una idonea.
Inutile dire tuttavia che in una situazione di tale tipo ci si espone agli accertamenti della Agenzia con i rischi che ne conseguono, essendovi anche parte della giurisprudenza che interpreta la norma in modo diverso.