Chi deve essere convocato all’assemblea

Nella scorsa puntata ho spiegato chi ha il potere di convocare l’assemblea di condominio quando il condominio ha un amministratore e chi ha il potere di convocarla quando l’amministratore non è ancora stato nominato.

Oggi invece dirò brevemente chi deve essere convocato all’assemblea.

L’articolo 1136 del codice civile stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati regolarmente. L’articolo parla degli aventi diritto ma non individua chi siano questi aventi diritto.

Su questo argomento si possono porre molte domande su casi particolari a cui non è facile rispondere.

Quando l’appartamento è dato in locazione ad un inquilino deve essere convocato anche l’inquilino oppure solo l’inquilino? Quando l’appartamento è di proprietà di tre fratelli basta procedere alla convocazione di uno solo di loro? Quando è di proprietà di due coniugi conviventi basta mandare un solo avviso a uno dei due? E ancora: cosa fare quando vi è un nudo proprietario e il titolare di un usufrutto oppure quando sull’appartamento è costituito un diritto di abitazione? E se l’immobile viene dato in leasing deve essere convocata all’assemblea la società di leasing o colui che paga il canone che ha l’aspettativa di diventare proprietario? Ancora: cosa succede se l’appartamento viene venduto ma l’atto di compravendita non viene comunicato all’amministratore?

Vediamo dunque uno alla volta i quesiti che ho posto.

Inquilini

Quando l’appartamento è dato in locazione ad un inquilino, la questione non è semplice perché l’articolo 10 della legge 392 del 1978, quella che chiamiamo legge sull’equo canone, prevede espressamente che in materia di spese di riscaldamento e di condizionamento dell’aria l’inquilino abbia potere di voto in assemblea, previsione alla quale corrisponde anche da parte dei giudici il riconoscimento all’inquilino del diritto di procedere all’impugnazione della delibera assembleare su queste materie. Tuttavia malgrado questa legittimazione i giudici sono concordi nel ritenere che all’assemblea debba essere convocato solo il proprietario e che sia questo che deve dare notizia all’inquilino dell’assemblea perché questi possa partecipare alla riunione.
Riepilogando l’inquilino ha talvolta il diritto di partecipare all’assemblea ma l’amministratore non ha alcun obbligo di procedere alla sua convocazione: deve convocare il proprietario.

Comproprietari

Quando l’appartamento è di proprietà indivisa di più soggetti tutti i comproprietari devono essere convocati. Il codice civile parla di questa situazione, dell’unità immobiliare in comproprietà, stabilendo che solo uno dei comproprietari può rappresentare la comproprietà in assemblea, ma nulla dice a riguardo della convocazione. È tuttavia pacifico che la stessa debba essere fatta a ogni comproprietario con l’unica eccezione dei comproprietari conviventi in relazione ai quali può sussistere la presunzione di conoscenza da parte di colui al quale la convocazione non è stata inviata rispetto a quanto trasmesso all’altro proprietario. Ciò vale soprattutto per i coniugi conviventi. La giurisprudenza ammette che possa essere convocato solo uno dei due. Ovviamente nel caso di separazione i due coniugi vanno convocati entrambi, ciascuno al suo indirizzo.

Usufrutto e abitazione

Vi è poi il caso che sull’unità immobiliare in condominio sia costituito un diritto di usufrutto o un diritto di abitazione che, sotto questo profilo, si comportano esattamente nello stesso modo visto che il codice stesso stabilisce che al diritto di abitazione si applicano tutte le norme previste in materia di usufrutto tranne quelle che devono considerarsi incompatibili con la natura del diritto di abitazione stesso. Ebbene dopo il 2012 il codice civile ha espressamente disciplinato, nel rapporto con il condominio, il ruolo dell’usufruttuario e quello del nudo proprietario. Il codice stabilisce che l’usufruttuario esercita il diritto di voto in relazione all’ordinaria amministrazione e a ciò che attiene al godimento dei beni e dei servizi comuni, mentre il voto spetta ai proprietari quando si tratta di deliberazioni aventi per oggetto innovazioni o manutenzioni straordinarie. Il codice prevede anche una particolare caso in cui l’usufruttuario può farsi carico delle opere straordinarie e prevede che in questo caso debbano essere convocati entrambi, sia il nudo proprietario che l’usufruttuario. Implicitamente il codice dice che negli altri due casi sopra visti, quelli più semplici, debba essere convocato di volta in volta o l’usufruttuario o il nudo proprietario a seconda di quale sia l’oggetto della deliberazione. È ovvio che, se l’ordine del giorno comprende sia argomenti di ordinaria che straordinaria amministrazione, dovranno essere convocati entrambi e il voto dovrà essere riconosciuto una volta all’uno una volta all’altro a seconda della materia.

Vendita dell’appartamento

Particolarmente complessa è la disciplina prevista dal codice dopo il 2012 relativamente al caso in cui una unità immobiliare all’interno del condominio venga venduta. Il codice è molto chiaro nello stabilire che all’amministratore deve essere comunicato in forma scritta entro trenta giorni ogni modificazione di quei dati che oggi compongono quella che chiamiamo l’anagrafe condominiale. È il documento tenuto dall’amministratore che tiene registrati innanzitutto i diritti di proprietà sulle singole unità immobiliare e inoltre anche altre informazioni ad esempio quelle relative agli inquilini. Se è pacifico che debba essere data all’amministratore questa comunicazione in forma scritta e se è altrettanto pacifico che l’amministratore a seguito del ricevimento di questa informazione deve iniziare a convocare l’acquirente e non più il venditore, più complicato è stabilire cosa accada se questa comunicazione non viene fatta. Il codice, proprio allo scopo di rendere più forte la norma che impone la comunicazione del passaggio di proprietà all’amministratore, ha stabilito che chi cede diritti su una unità immobiliari all’interno del condominio resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Chi vende, insomma, ha interesse a comunicare all’amministratore di aver venduto poiché altrimenti diventa solidalmente responsabile con l’acquirente delle spese condominiali che maturano a carico dello stesso. Pur in presenza di questo meccanismo, che rende molto stringente la necessità di procedere alla comunicazione della vendita all’amministratore, ci si chiede chi debba convocare l’amministratore se non ha ricevuto alcuna notizia. È pacifico sul punto che l’amministratore faccia bene a notificare l’avviso di convocazione al vecchio proprietario se non ha notizia del trasferimento. Al contrario, se l’amministratore viene a conoscenza del trasferimento in altro modo, egli è tenuto a convocare l’acquirente. Ma, ripeto, se all’amministratore non è stata fatta la comunicazione e se questi non è venuto a conoscenza dell’alienazione l’assemblea è regolarmente convocata tramite l’invio dell’avviso al venditore del bene poiché non è pensabile che l’amministratore sia onerato di verificare prima di ogni assemblea tutte le eventuali vendite che possono riguardare le varie unità immobiliari presenti nel condominio.

Leasing

Per quanto i contratti di leasing prevedano spesso che le comunicazioni del condominio debbano essere inviate all’utilizzatore, sotto il profilo giuridico fino al trasferimento della proprietà il condomino da convocare è il proprietario anche se spesso poi l’utilizzatore viene delegato, a volte in via permanente, alla partecipazione all’assemblea.