Quando deve essere fatta l’assemblea ordinaria

Il nuovo articolo 1130 del codice civile precisa che tra i compiti dell’amministratore vi è quello di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l’assemblea (ordinaria) per la relativa approvazione entro 180 giorni.
In tal modo è quindi indirettamente stabilito il termine entro il quale tassativamente l’assemblea ordinaria deve essere ogni anno convocata: entro i 180 giorni dalla fine dell’esercizio di gestione.

Quando deve essere fatta l’assemblea straordinaria

Quanto alle assemblee straordinarie il codice civile precisa all’articolo 66 delle disposizioni di attuazione che la stessa può essere convocata dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Di questa norma abbiamo già fatto commento nella puntata nella quale ho detto chi può procedere alla convocazione dell’assemblea.

Casi particolari di obbligo di convocazione

Oltre a questi casi, il codice nel testo riformato nel 2012 prevede altri casi di obbligatoria convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore che erano sconosciuti al precedente testo del codice civile.
Vediamo quali sono.
Il primo è disciplinato in una delle norme meno applicate della riforma ovvero l’articolo 1117-quater. Questa norma prevede che il condomino anche singolarmente possa chiedere la convocazione dell’assemblea per fare cessare la violazione della destinazione d’uso dei beni comuni anche mediante azioni giudiziarie. L’attribuzione di questo potere, anche se la norma esplicitamente non lo dice, fa discendere, a mio parere, a carico dell’amministratore, l’obbligo di procedere alla convocazione in caso di richiesta anche di un solo condomino.
Ancora l’articolo 1120 del codice civile, in materia di innovazioni, prevede che l’amministratore sia tenuto ad a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino nel caso in cui questi lo richieda in quanto interessato all’adozione di una innovazione relativa: al miglioramento di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti; alla eliminazione delle barriere architettoniche; al contenimento del consumo energetico dell’edificio; alla realizzazione di nuovi parcheggi; all’adozione del ricorso a energie alternative o rinnovabili; alla realizzazione di impianti centralizzati di ricezione televisiva o informatica.
In tali casi quindi non vige discrezionalità da parte dell’amministratore e non è indispensabile la richiesta di convocazione da parte di due condomini come previsto dall’art. 66 disp. att. c.c. essendo sufficiente che la richiesta di un solo condomino per generare l’obbligo dell’amministratore di convocare l’assemblea.

Conseguenze in caso di mancata convocazione

Queste norme sono state rese più forti dalla previsione dell’articolo 1129 del codice civile della possibile revoca dell’amministratore in caso di omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto ovvero per il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca per la nomina dell’amministratore o negli altri casi previsti dalla legge. Si può discutere se l’inciso “negli altri casi previsti dalla legge” richieda “il ripetuto rifiuto” di convocare l’assemblea come per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o se operi alla prima omissione.
Quel che conta è sapere che oggi la mancata convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore in un caso in cui la legge preveda all’obbligatorietà della convocazione può determinare anche la conseguenza della revoca giudiziale dell’amministratore a richiesta di un solo condomino.