L’assemblea di prima e l’assemblea di seconda convocazione e i relativi quorum costitutivi e deliberativi.

Maggioranze di teste e millesimi

Tutti sanno che all’interno del condominio le decisioni sono prese con una maggioranza duplice che fa riferimento sia alle teste che ai millesimi. Diversamente dalle associazioni, dove quello che contano sono solo le teste, e dalle società di capitali, dove conta solo invece la quota, nel condominio ogni singola deliberazione va assunta sia con una maggioranza di teste che una maggioranza di millesimi. Il raggiungimento solo di una delle due maggioranze non è sufficiente per considerare la delibera approvata.

La prima e la seconda convocazione

La disciplina relativa ai quorum assembleari si trova nell’articolo 1136 del codice civile che, prima di spiegare quali sono i quorum per assumere le varie deliberazioni, pone in linea generale la distinzione fondamentale tra l’assemblea di prima e l’assemblea di seconda convocazione. Il codice ci dice che quando si convoca un’assemblea è indispensabile fissare una prima convocazione e una seconda convocazione; questa deve essere celebrata in un giorno successivo a quello della prima convocazione ma non oltre dieci giorni da quella.

Quorum costitutivi e deliberativi

L’articolo 1136 stabilisce che in prima convocazione l’assemblea è costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio e prosegue dicendo che sono valide le deliberazione approvate con almeno cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti. Tuttavia, lo sappiamo, l’assemblea di prima convocazione non si celebra quasi mai; i condomini sono soliti intervenire direttamente alla seconda convocazione: è così quasi impossibile che si presentino alla prima riunione più dei due terzi del valore dell’intero edificio. Nei condomini molto piccoli, però, un numero non grande di condomini può accordarsi per celebrare l’assemblea direttamente in prima convocazione se posseggano almeno due terzi del valore dell’edificio e siano la maggioranza dei partecipanti al condominio. Nei condomini più numerosi invece l’assemblea si svolge sempre in seconda convocazione. In seconda convocazione i quorum si abbassano notevolmente per consentire al condominio di funzionare anche quando la partecipazione sia bassa. L’assemblea di seconda convocazione è costituita quando è presente almeno un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio, ma le deliberazioni devono essere assunte quando voti a favore almeno un terzo del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea. Questa è la maggioranza base che è indispensabile raggiungere per le deliberazioni semplici, quelle per le quali la legge non richiede una maggioranza specifica. A volte queste delibere assunte con la maggioranza minima sono tuttavia molto importanti: si immagini la delibera di approvazione del preventivo o del consuntivo che costituisce il presupposto per l’approvazione del piano di riparto tramite il quale si rendono liquide le obbligazioni dei condomini e si quantifica esattamente quanto gli stessi debbano pagare al condominio.

L’arrivo e l’allontanamento di condomini durante la riunione

La cosa importante, in relazione ai quorum, è ricordare che l’assemblea non è un’entità statica, ma deve registrare il momento in cui arrivano nuovi condomini e pure l’allontanamento di altri. Ogni deliberazione presuppone quindi la persistenza dei quorum costitutivi. In caso di allontanamento di condomini che facciano mancare il quorum non è possibile, ovviamente deliberare.


L’indicazione nominativa dei votanti - la sua ragione

A questo punto sorge una domanda: ma se io che leggo il verbale leggo che quattro condomini sono a favore e tre contro come faccio a stabilire se il quorum era stato raggiunto visto che non so quanti millesimi avevano i favorevoli?
Ecco quindi una regola fissata dalla giurisprudenza secondo la quale quando si vota sui vari punti all’ordine del giorno risulta indispensabile non solo dire quanti condomini hanno votato a favore e quanti hanno votato contro e quanti si sono astenuti, ma anche provvedere alla loro indicazione nominativa: ciò allo scopo di consentire il controllo, anche a chi non sia presente all’assemblea, sul fatto che la maggioranza richiesta dalla legge sia stata raggiunta. La mancata indicazione nominativa dei condomini porta alla invalidità della deliberazione. Il dispositivo corretto per approvare una delibera è pertanto sostanzialmente questo: “ si passa alla votazione, votano a favore i condomini Tizio Caio e Sempronio, vota  a contro il condomino Verdi, si astiene il condomino Rossi; la delibera è approvata”. Così chi riceva il verbale può agevolmente ricostruire se la maggioranza è stata effettivamente raggiunta; nello stesso verbale è scritto quanti millesimi hanno Tizio, Caio e Sempronio e quanti invece ne abbiano Verdi e Rossi: anche gli assenti possono quindi stabilire se,  a seconda dell’oggetto della deliberazione, la maggioranza prevista dalla legge sia stata raggiunta oppure no.