Nella puntata di oggi del piccolo corso mi soffermerò su una questione che è strettamente collegata alla domanda alla quale ho risposto l’ultima volta: quando deve essere fatto il verbale? La risposta corretta è subito, come abbiamo visto. Ma purtroppo spesso il verbale viene invece fatto dopo la riunione. Prassi frequente che presenta dei vantaggi, la maggior rapidità della seduta, ma determina importanti rischi. Vediamoli.

Se il verbale viene fatto seduta stante, tutti hanno il potere di verificare durante la riunione che effettivamente il suo contenuto corrisponda a quello che i condomini hanno detto o a come i condomini hanno votato. Se il verbale viene fatto seduta stante, io posso dire immediatamente, non è vero amministratore io non ho votato a favore, ho votato contro, oppure posso sottolineare di avere fatto presente una determinata problematica relativamente all’adozione di una certa delibera.

Quando invece il verbale viene fatto dopo dall’amministratore, le cose si svolgono in modo molto diverso. Qualche giorno dopo l’amministratore invia il verbale a segretario e presidente (ove il segretario non lo abbia fatto lui stesso) per chiedere a loro conferma del contenuto prima della firma. Poi, dopo questo passaggio, il verbale vien inviato ai condomini.

Ma quando questi lo ricevono è quasi sempre tardi per dire, guardate che secondo me è sbagliato, che io avevo votato contro, oppure mi ero astenuto e via dicendo. E’ quasi sempre tardi perché il verbale è stato trasmesso non solo noi ma anche agli altri condomini i quali ovviamente avranno iniziato a fare affidamento su quello che è il suo contenuto e a comportarsi di conseguenza. Non solo, la stessa memoria di quanto accaduto si è affievolita.

L’amministratore, a questo punto, si trova sempre quindi in estrema difficoltà a modificare un verbale già trasmesso a tutti i condomini anche se si avveda di un errore, salvo che addirittura affermi che la verbalizzazione è corretta e che è il nostro ricordo ad essere incerto o ambiguo rispetto a quanto accaduto.

Questa situazione può essere lesiva dei nostri diritti. Ad esempio sappiamo che solo il condomino che ha votato contro o si è astenuto può impugnare la delibera mentre colui che ha votato a favore non ha il potere di farlo. Pertanto, se è registrato un voto diverso da quello che abbiamo espresso, le conseguenze possono essere importanti per la tutela dei nostri diritti e anche per la proseguita vita del condominio. Come fare quindi in questi casi se ci accorgiamo che il verbale è sbagliato? La soluzione più corretta è quella di impugnare il verbale nel termine di trenta giorni facendo valere la sua falsità.  Il verbale di assemblea non è un atto pubblico, l’impugnativa non deve essere fatta con la querela di falso, come se contestiamo un verbale dei vigili o del comune, ma in ogni caso il verbale dovrà essere sottoposto al vaglio del giudice che cercherà di capire, a mezzo degli strumenti di prova forniti dalle parti, quale sia la versione corretta, se quella contenuta nell’atto originario inviato dall’amministratore, oppure quella pretesa dal condomino.

La prova è resa più complicata per via del fatto che i condomini nei procedimenti che coinvolgono il condominio non possono essere testimoni: a rendere la propria versione dei fatti potranno essere chiamati i delegati estranei al condominio o i soggetti che abbiano partecipato alla riunione senza essere condomini. Insomma: la vicenda, in caso di difformità del verbale rispetto a quanto accaduto nella riunione è complessa e fa nascere un contenzioso articolato e molto incerto: è sempre difficile ricostruire quanto accaduto durante una riunione in cui i soggetti non hanno espresso le proprie dichiarazioni a mezzo di atti scritti ma esclusivamente a mezzo della voce.

Tutto ciò, a contrario, conferma ulteriormente la necessità di richiedere sempre la verbalizzazione immediata e di verificare passo passo che quanto scritto corrisponde a quanto accaduto; e la necessità, ancora, in caso contrario, di farlo rettificare immediatamente.